一案一说：商品房出现质量问题能否退换？  
　　这些天，朋友小舒一天打好几个电话找我，说买房上了当，让我出出主意。 

　　去年，小舒购买了某房地产开发公司开发建设的一套商品房。在签约前查看该房时，他发现卫生间墙壁有轻微漏水痕迹。可开发商信誓旦旦地保证一定能维修好，于是小舒就与开发商签署了商品房买卖合同并交了房款。全家高高兴兴入住以后，小舒开始发现该房屋存在严重的质量问题，不但漏水问题没有解决，而且在客厅、阳台、卧室房顶出现了十几条裂缝，其中有几条裂缝还和楼上房子相同位置的裂缝相对应。这一发现让小舒整日心神不宁。为此，他多次与物业公司联系，要求维修，物业公司也前后维修了四五次，但问题仍旧没解决。小舒考虑到该房屋存在的质量问题看来无法彻底解决，严重影响全家的居住使用，于是他又找到开发商提出了退房的要求。然而，这次开发商的态度可与从前大不一样了。声称除非该房屋塌梁断，才有可能退或换房，否则就别想退房。小舒很不服气，在与开发商几次交涉未果的情况下，就想起了我，他问，难道有如此严重质量问题的房屋也不能退吗？ 

　　其实，这也是目前购房中经常遇到的问题。我必须详细解释。 

　　根据国家有关法律规定，商品房建成竣工后，应按规定进行验收，验收合格后才可交付使用，即开发商需取得《建设工程质量合格证》。建设部发《商品房销售管理办法》明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所销售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。从国家法律法规的规定可以看出，商品房不达到国家规定的质量标准是不能交付使用的。交付使用后，如果出现质量问题，开发商或物业管理公司还应该负责修理。 

　　退房必须符合约定条件或法定条件 

　　那么，是否只要所购房屋出现了质量问题就一定可以退房了呢？问题当然没有那么简单，退房还是需要符合一定条件的。 

　　由于退房会涉及开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，为了维护正常的交易秩序，法律对退房条件有比较严格的规定。在实践中，退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种： 

　　约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。 

　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该退房条件成立(例如开发商延迟交房超过一定期限)，购房人就可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。 

　　法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，主要包括以下几项： 

　　1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产，开发商存在欺诈情形等。 

　　2、套型误差导致退房。按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与开发商重新约定总价款。购房人退房的，由开发商承担违约责任。 

　　3、面积误差导致退房。合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。